Plusvalía municipal en herencias: todo lo que necesitas saber
Cuando heredas una vivienda en España, uno de los impuestos que tienes que pagar es la plusvalía municipal — el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto local, lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, y se paga tanto en herencias como en donaciones y compraventas.
En esta guía te explicamos qué es exactamente, quién lo paga, cómo se calcula, cuánto cuesta en Madrid, qué plazos tienes, quién está exento y qué pasa si hay varios herederos. Información actualizada a 2026.
En Asesoría Hidalgo, como expertos en asesoría fiscal, gestionamos este trámite todos los días. Si necesitas ayuda con tu caso, contáctanos.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite la propiedad de un inmueble — ya sea por herencia, donación o venta. Su nombre técnico es “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU).
Lo cobra el ayuntamiento del municipio donde está ubicado el inmueble. No se aplica a terrenos rústicos, solo a suelo urbano. Y no grava el valor de la construcción, solo el del terreno.
Es importante no confundirlo con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es autonómico y se paga aparte. Al heredar una vivienda urbana, tendrás que abonar ambos.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
En una herencia, la plusvalía municipal la paga el heredero que recibe el inmueble. Si hay varios herederos, cada uno paga la parte proporcional según su porcentaje de participación en la herencia.
Ejemplo: Si tres hermanos heredan un piso a partes iguales, cada uno paga un tercio de la plusvalía.
La viuda o viudo también paga plusvalía si recibe el usufructo de la vivienda, aunque el cálculo puede variar respecto al de los herederos que reciben la nuda propiedad. Esto genera muchas dudas — si es tu caso, lo mejor es que lo revisemos en nuestra gestoría en Móstoles.
En las donaciones, quien paga es el donatario (quien recibe el bien). En las compraventas, paga el vendedor.
¿Cuánto se paga de plusvalía por herencia?
La cuantía depende de dos factores: el valor catastral del suelo del inmueble y el número de años que el fallecido fue propietario. Desde la reforma de noviembre de 2021, existen dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más favorable:
Método 1: Sistema objetivo (coeficientes)
Se multiplica el valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI) por un coeficiente que fija cada ayuntamiento según los años de tenencia del inmueble. Los coeficientes máximos legales para 2026 son:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,16 |
| 20 años o más | 0,45 |
A la base imponible resultante se le aplica el tipo impositivo del municipio (máximo 30%). Cada ayuntamiento fija su tipo propio.
Método 2: Plusvalía real (incremento efectivo)
Se calcula la diferencia entre el valor de adquisición original y el valor del suelo en el momento de la transmisión. Si el suelo no se ha revalorizado (o ha perdido valor), no se paga plusvalía. Este método es especialmente útil cuando se heredan inmuebles comprados en los años del boom inmobiliario que desde entonces han perdido valor.
Ejemplo práctico simplificado: Heredas un piso en Madrid cuyo valor catastral del suelo es 40.000 €. Tu padre fue propietario durante 15 años. Con el método objetivo: 40.000 × 0,16 = 6.400 € de base imponible. Si el tipo impositivo del ayuntamiento es del 29%: 6.400 × 0,29 = 1.856 € de plusvalía.
Plusvalía municipal por herencia en Madrid
Madrid tiene condiciones específicas que conviene conocer:
- Tipo impositivo: 29% (de los más altos de España, sobre un máximo legal del 30%).
- Bonificación por herencia de vivienda habitual: El Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación de hasta el 95% en la cuota si el inmueble heredado era la vivienda habitual del fallecido y el heredero es cónyuge, descendiente o ascendiente.
- Bonificación general por herencia: Incluso cuando no es vivienda habitual, pueden aplicarse bonificaciones según el parentesco.
La bonificación de vivienda habitual es la que más dinero ahorra. Un piso que generaría 1.856 € de plusvalía podría quedarse en unos 93 € con la bonificación del 95%. La diferencia es enorme, y muchas personas no la solicitan por desconocimiento.
Otros municipios de la Comunidad de Madrid (Móstoles, Getafe, Leganés, Alcorcón, Fuenlabrada…) tienen sus propios tipos y bonificaciones. Consulta siempre las ordenanzas fiscales de tu ayuntamiento.
¿Cuándo se paga la plusvalía por herencia? Plazos
El plazo para pagar la plusvalía municipal en caso de herencia es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Este plazo es prorrogable otros 6 meses si lo solicitas antes de que venza el plazo inicial.
Para las donaciones, el plazo es mucho más corto: 30 días hábiles desde la fecha de la donación.
Si te pasas de plazo, el ayuntamiento puede aplicar recargos (entre el 5% y el 20% según el retraso) e intereses de demora. Es uno de los trámites que más se olvidan en las herencias porque la gente está centrada en el Impuesto de Sucesiones y se despista con la plusvalía.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía por herencia?
Existen varias exenciones y supuestos en los que no se paga:
- No hay incremento de valor del suelo: Si el terreno no se ha revalorizado desde que el fallecido lo adquirió, no existe plusvalía y no se paga nada. Debes demostrarlo eligiendo el método de plusvalía real.
- Transmisiones entre cónyuges: Las transmisiones de bienes de la sociedad conyugal derivadas del fallecimiento de uno de los cónyuges están exentas en algunos municipios.
- Inmuebles rústicos: La plusvalía municipal solo se aplica a suelo urbano. Si el terreno heredado es rústico, no se paga.
- Entidades sin ánimo de lucro: Las herencias o donaciones a favor de fundaciones, ONGs y entidades acogidas a la Ley 49/2002 están exentas.
Además, las bonificaciones por vivienda habitual (como la del 95% en Madrid) no son exenciones técnicamente, pero en la práctica reducen la cuota a una cantidad casi simbólica.
Si heredo un piso, ¿tengo que pagar plusvalía?
Sí, siempre que el piso esté en suelo urbano y haya existido un incremento de valor del terreno. En la práctica, la inmensa mayoría de pisos heredados en ciudades generan plusvalía.
Lo que varía es cuánto pagas, y ahí es donde elegir el método de cálculo correcto y solicitar las bonificaciones adecuadas marca la diferencia. Un piso de más de 20 años tiene el coeficiente más alto (0,45), pero si la vivienda ha perdido valor real desde que se compró, el método de plusvalía real puede darte una cuota de 0 €.
La documentación que necesitas para el trámite:
- Certificado de defunción.
- Testamento o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación de herencia.
- Último recibo del IBI del inmueble (para el valor catastral).
- Referencia catastral del inmueble.
Plusvalía con varios herederos: ¿cómo se reparte?
Cuando hay varios herederos, cada uno paga la parte proporcional de la plusvalía según su porcentaje de participación en la herencia. No se hace una liquidación única — cada heredero presenta su propia autoliquidación o recibe su propia liquidación del ayuntamiento.
Si uno de los herederos no paga su parte, los demás no son responsables solidarios. Cada uno responde únicamente de su cuota. Sin embargo, si la herencia no se ha aceptado formalmente, el ayuntamiento puede notificar a cualquiera de los herederos y eso genera confusión y retrasos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por una herencia?
Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo impositivo del ayuntamiento. Puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes) o el de plusvalía real (incremento efectivo). En Madrid, con un valor catastral del suelo de 40.000 € y 15 años de tenencia, la cuota rondaría los 1.856 € antes de bonificaciones.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El heredero que recibe el inmueble. Si hay varios herederos, cada uno paga la parte proporcional según su porcentaje de participación. En las donaciones paga el donatario (quien recibe) y en las compraventas el vendedor.
¿Cuándo se paga la plusvalía por herencia?
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 meses si se solicita antes del vencimiento. Para donaciones el plazo es de 30 días hábiles. Si te pasas, se aplican recargos del 5% al 20% más intereses de demora.
¿Cuánto se paga de plusvalía por herencia en Madrid?
Madrid aplica un tipo impositivo del 29%. Sin embargo, ofrece una bonificación de hasta el 95% si el inmueble heredado era la vivienda habitual del fallecido y el heredero es cónyuge, descendiente o ascendiente. Esa bonificación puede reducir una cuota de casi 2.000 € a menos de 100 €.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?
No se paga si no ha habido incremento de valor del suelo (demostrable eligiendo el método de plusvalía real), si el terreno es rústico, o si la transmisión es a favor de entidades sin ánimo de lucro. Además, las transmisiones entre cónyuges derivadas del fallecimiento pueden estar exentas en algunos municipios.
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?
Sí. De hecho, con el método objetivo, los pisos con más de 20 años de tenencia tienen el coeficiente más alto (0,45). Sin embargo, si el piso ha perdido valor real desde que se compró, puedes usar el método de plusvalía real y la cuota podría ser 0 €. Conviene calcular por ambos métodos y elegir el más favorable.
¿La viuda paga plusvalía?
Sí. Si la viuda hereda la propiedad o el usufructo de la vivienda, debe pagar la plusvalía correspondiente a su parte. Sin embargo, si el inmueble era la vivienda habitual del matrimonio, puede aplicar la bonificación de vivienda habitual (hasta el 95% en Madrid), lo que reduce la cuota drásticamente.
¿Cuándo prescribe la plusvalía municipal por herencia?
El plazo de prescripción es de 4 años desde el fin del plazo voluntario de pago. Es decir, si el plazo de 6 meses venció y no pagaste, el ayuntamiento tiene 4 años para reclamarte. Pasado ese periodo, la deuda prescribe — pero no es recomendable esperar, porque si el ayuntamiento notifica dentro de esos 4 años, el plazo se interrumpe.
La plusvalía municipal es uno de los impuestos más desconocidos en las herencias y el que más dinero se puede ahorrar con la bonificación adecuada. Si necesitas que te ayudemos con el cálculo, la documentación o la presentación, contáctanos y lo gestionamos por ti.
